На востоке столицы ожидается рост спроса на новостройки.

 Сегодня недвижимость в зоне ближнего Подмосковья покупатели выбирают совершенно осознанно. Уютные и небольшие города с современной инфраструктурой, качественные проекты, благоприятная экологическая обстановка и доступный ценник - все эти факторы привели к росту популярности новостроек даже у тех, кто финансово вполне может себе позволить приобретение квартиры в пределах МКАД. Так почему же квартиры в близлежащих областных городах превратились в достойную альтернативу недвижимости в Москве? Рассмотрим это явление на примере городов Щелково и Ивантеевки.

Из компромисса - в достойную альтернативу

Если еще десять лет назад недвижимость в Подмосковье большинство покупателей выбирало лишь по финансовым показателям, в тот момент, когда понимали, что на приобретение квартиры в пределах МКАД просто не хватает средств, то сейчас ситуация в корне изменилась. Безусловно, доступность ценника на новое жилье все еще играет свою роль, но уже не столь серьезно. На первый план выходят другие факторы - комфортная среда, экология, современная инфраструктура и т.д. Более размеренный темп жизни, скверы и парки, до которых можно дойти пешком, небольшие магазины с вполне столичным ассортиментом - все эти достоинства становятся очевидными для тех, кто хотя бы пару месяцев прожил в Москве, с ее сумасшедшим ритмом и расстояниями.

Стоит отметить, что если раньше средний возраст покупателей новостроек в подмосковных городах составлял 40-45 лет, то сейчас аудитория серьезно помолодела: по данным исследования компании «Домус финанс», квартиры приобретают молодые люди от 28 до 37 лет. Т.е. количество молодежи, проживающей в области продолжает уверенно расти. Например, по данным администрации Щелковского района, сейчас уже более четверти населения составляют представители молодого поколения в возрасте от 14 до 30 лет, и это не предел. «Учитывая пока малоразвитую инфраструктуру и нерешенные транспортные проблемы Новой Москвы, молодежь предпочитает покупать квартиры в проектах, расположенных в непосредственной близости от МКАД.», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Экологическая составляющая - также достаточно важный параметр, который оценивают будущие жители. Преимущества вышеупомянутых городов - в близости Щелковского лесничества, площадь которого превышает 2,5 тыс. га, что, с точки зрения размеров, сопоставимо с площадью самого города, а также национального парка Лосинный остров - крупнейшей природоохранной зоны на территории России.

Новые районы - новая среда

Процессу роста популярности у покупателей квартир в новостройках ближнего пояса области, к которому относятся Щелково и Ивантеевка, немало способствовало и возрождение подмосковных городов, зачастую произошедшее как благодаря местным администрациям, так и застройщикам, которые подходили к процессу масштабно. От точечной застройки они перешли к комплексному освоению территорий, формируя тем самым новую городскую среду, включающую не только жилые дома, но и необходимые для комфортной жизни объекты инфраструктуры - школы, детские сады, магазины, уютные дворики, в которых находится место и для ребятишек, и для спортсменов, и т.д.

Параллельно активизировался и процесс вывода промышленных предприятий, зачастую расположенных в центре, а на их месте возникли новые прогулочные зоны и парки. Например, еще несколько лет назад центр Щелково не радовал горожан. Индустриальные пейзажи, узкая Клязьма с грязными берегами, фетровая фабрика - это место хотелось как можно скорее забыть. Сегодня все выглядит совсем иначе: ухоженная набережная с зелеными газонами и цветниками, церковь Преподобного Сергия Радонежского, парк солнечных часов со скульптурами. Преобразилось все: вместо фабрики, отравлявшей экологию - современное городское пространство, пятизвездный отель Astrum, торговый центр, рестораны и даже каток.

Но, безусловно, на формирование современного облика городов максимальное влияние оказывают масштабные новостройки, девелоперы которых подходят к освоению территорий комплексно, ведь именно такое развитие в дальнейшем обеспечивает будущих жильцов максимальным набором необходимой для жизни инфраструктуры. Например, сейчас в Щелково реализуется более полутора десятков крупных проектов, в Ивантеевке в стадии продаж - семь жилых комплексов. Наиболее яркие из них уже успели стать визитными карточками этих городов. Например, микрорайон «Финский» (застройщик - «ЮИТ Московия») занимает площадь в 13,5 га, а общая площадь квартир в нем - 187 тыс.; микрорайон «Богородский» (застройщик - ГК «КОРТРОС») можно назвать образцом комплексного развития территории, всего в рамках этого проекта на участке площадью 30 га будет возведено 313 тыс. кв. м недвижимости. Самый масштабный проект Ивантеевки - «Заречная слобода» 137 тыс. кв. м на участке в12 га).

Помимо жилых домов, в этих микрорайонах предусмотрено и создания полного набора социальной инфраструктуры - от медучреждений и паркингов до детских площадок и магазинов шаговой доступности. Безусловно, их жители окажутся в более выигрышном положении, чем те, кто предпочел приобрести квартиру в более обжитых, на первый взгляд, районах города. Дело даже не столько в инфраструктуре и однородности социальной среды, сколько в экономии. Масштаб проектов дает застройщикам возможность серьезно понизить цену кв. м для покупателя, его репутация - позволяет получить аккредитацию в нескольких банках (например, покупатели квартир в том же «Богородском» могут рассчитывать на ипотечное кредитование в 12 банках), а в дальнейшем - неплохо сэкономить на коммунальных платежах, которые - опять же, в силу масштабности, будут на 10-20% ниже, чем в старых районах города.

Кризис как время для новых возможностей

Несмотря на то, что последние полгода стали серьезным испытанием для рынка недвижимости, продажи у серьезных федеральных застройщиков не останавливались. «Все же главный критерий ликвидности любой недвижимости – цена, а точнее, соотношение цена-качество. В первую очередь качество – это местоположение (близость к Москве или крупному городу МО). Кроме того, важны транспортная доступность, уровень и объем инфраструктуры в ЖК и вокруг него, -  объясняет директор по продажам Группы Компаний «САПСАН» Иван Потапов, - Также ликвидность зависит от степени готовности объекта и от темпов строительства, который определяется при наблюдении за стройкой. Задача несложная, учитывая, что большинство добросовестных девелоперов ведут дневники строительства, регулярно публикуют фотоотчеты на своих сайтах. Еще один веский аргумент в пользу ликвидности – это репутация девелопера».

Если говорить о ценовой политике, то сейчас в Подмосковье многие девелоперы снизили базовые цены, но незначительно. Те, кто цены не снизил, ввели скидки или рассрочки. Например, в Щелково эксперты отмечали два проекта, девелоперы которых сделали покупателям весьма интересные предложения. По данным аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, в том же микрорайоне «Богородский» была введена беспроцентная рассрочка с первоначальным взносом от 40%, которая будет действовать до 25 декабря 2015 года, а в ЖК «Солнечная долина» на рассрочку клиент может рассчитывать при первоначальном взносе 50%.

В последнее время большое распространение получили и программы субсидирования ипотеки.  По словам Анны Соколовой, директора Департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», сегодня мы наблюдаем рынок покупателя, когда каждый девелопер старается предложить потенциальному клиенту не просто стандартную скидку, а индивидуальный подход. С начала года все больше застройщиков предлагаются длительные рассрочки, подарки в виде сертификатов на покупку техники, телефоны, а иногда и более значительные презенты, например, кладовые или машиноместа. «Однако, на мой взгляд, в первую очередь выигрывают проекты, аккредитованные в максимальном количестве банков, участвующих в госпрограмме субсидирования ипотечной ставки, а также объекты, в которых есть возможность приобретения жилья по программе «Военная ипотека» или с привлечением материнского капитала», - отмечает Анна Соколова.

О проблемах и их решении

Впрочем, было бы неправильно не обратить внимание на проблемы, которые могут подстерегать новоселов, выбравших квартиру в новостройке к северо-востоку от столицы. А они, безусловно, имеют место быть. Например, в Щелково наблюдается явный дефицит объектов здравоохранения, что может стать особо острой проблемой в свете реформы.  Впрочем, городские власти рассчитывают на открытие нового фельдшерско-акушерского пункта в п. Клюквенный сельского поселения Огудневское, который собираются ввести в эксплуатацию до конца 2015 года.  «Эта форма медицинского обслуживания позволяет приблизить врачебную помощь к населению, разгрузить участковых врачей и уменьшить очереди в поликлиниках», - надеется глава Щелковского муниципального района Надежда Суровцева. 

Ну, и конечно, самой острой проблемой любого подмосковного города остается его транспортная доступность по отношению к Москве. Несмотря на то, что жители Щелково могут пользоваться четырьмя ж/д станциями, что позволяет через 35 минут оказаться в центре столицы, железнодорожного сообщения все же недостаточно. Впрочем, для автолюбителей сегодня уже появился свет «в конце туннеля». Во-первых, на этот год намечено завершение реконструкции Ярославского шоссе, которое обещает стать весьма скоростным, а также ввод первого участка дублера Щелковского шоссе, который пройдет севернее действующего шоссе по территории национального парка Лосинный остров.

Еще одной хорошей новостью стало обещание дирекции московского транспортного узла до конца 2015 года разработать концепцию развития легкого метро в Подмосковье. Первые «коридоры» движения уже утверждены. Линии, которые будут построены до 2022 года, пройдут по маршрутам: Подольск-Домодедово-Раменское и Пушкино-Ивантеевка-Щелково. Сейчас власти просчитывают экономику, возможный пассажиропоток и решают, с какого участка начать работу. При создании легкого метро планируется использовать механизм частно-государственного партнерства, а правительство Подмосковья уже ведет переговоры с канадской Bombardier, французской Alstom, немецкой Siemens и китайской CRCC, которые могут выступить в качестве инвесторов. Так что у жителей Щелково и Ивантеевки - весьма неплохие перспективы.