Ипотека для строительства дома. Что это такое и как этим воспользоваться?

Возможно, по сравнению с кризисными годами, их стало больше, но не настолько, чтобы можно было говорить о мощном драйвере спроса на землю под индивидуальное строительство. По-прежнему, такое предложение считается высокорисковым. По-прежнему, его немного. Но оно может стать реальным выходом для тех, кому хватило только на землю. Мы попробовали узнать у банковских экспертов, где и на каких условиях выдают такие займы.

В Банке Москвы и Росбанке подтвердили, что предлагают ипотеку на строительство дома, в том числе, под залог земельного участка. Также эксперты говорят, что похожий продукт есть и в Сбербанке. Впрочем,  как рассказал RealEstate.ru Антон Павлов, начальник управления развития розничного бизнеса Абсолют Банка, в продуктовой линейке Абсолют Банка ипотека под залог земельного участка не представлена. «Дело в том, что кредит под залог земельного участка – высокорисокованный кредит, в первую очередь из-за того, что объективно оценить стоимость земли весьма сложно. Точно так же, как и дом, построенный на этом участке, - чаще всего это индивидуальные проекты. Но у банка есть альтернативное предложение – программа «Перспектива». Она позволяет получить кредит под залог уже имеющейся недвижимости и потратить деньги по своему усмотрению, в том числе и на приобретение земельного участка. Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости снимает риски, касающиеся земельного участка в качестве залога, и дает заемщику свободу выбора:  у клиента нет необходимости подтверждать целевое использование средств, а банк получает в залог объект с абсолютно понятной стоимостью», - пояснил эксперт.

Стоит заметить, что аналогичного мнения придерживается большинство банков. Они также готовы выдавать потребительские нецелевые кредиты. Однако это далеко не то же самое, что ипотека по стоимости. Как правило, потребительские кредиты стоят от 20 и более процентов годовых. Для строительства дома это весьма дорогие деньги. Те же Банк Москвы и Росбанк говорят о ставке не выше 12%.

Георгий Тер-Аристокесянц, директор Департамента ипотечного кредитования Банка Москвы, пояснил RealEstate.ru, что предложение его банка отличается от других тем, что для получения кредита на строительство дома не требуется первоначальный взнос, наличие сметы расходов и разрешения на строительство, а залогом может стать как участок земли, так и другая недвижимость – квартира, например, или привлечение поручителя.

«Это позволяет увеличить лимит кредитования до 200% оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Кредит можно брать частями. Траншевая система позволяет получить до пяти траншей в рамках одной одобренной кредитной линии, что удобно при поэтапном финансировании строительства. При этом проценты начисляются не на всю одобренную сумму кредита, а только на фактически использованную сумму кредита.  Кроме того, процентная ставка по кредиту ниже, чем у потребительских кредитов. Например, при лимите кредитования более 5 млн рублей при выдаче кредита  в Московском регионе или более 2 млн рублей в остальных регионах, ставка кредитования составит от 11,65% на этапе строительства, и от 10, 65% после окончания строительства и оформления жилого дома в залог Банку. Срок кредитования при этом составляет от 3 до 30 лет. Максимальный лимит кредитования составляет 30 млн рублей.  По данной программе молодые семьи могут не только строить новый дом, но и достраивать уже имеющуюся постройку на земельном участке», - рассказал Георгий Тер-Аристокесянц.

Наталья Хмелевская, директор департамента развития сегментов и клиентского маркетинга Росбанка, пояснила, что банки расширяют свое продуктовое предложение, учитывая растущие потребности рынка, поскольку только таким образом можно привлечь новых клиентов. «При оформлении ипотеки под залог недвижимости в Росбанке, залоговым имуществом, как правило, является квартира, но в то же время этим объектом может быть и загородная недвижимость, включая земельные участки. По ипотечной программе «На улучшение жилищных условий» клиенты Росбанка смогут приобрести любую недвижимость (в т.ч. коммерческую) или потратить полученные заёмные средства на строительство собственного дома. Данный ипотечный кредит выдается на срок от 5 до 25 лет, сумма может достигать 18 млн рублей. Процентная ставка составит от 11,85% в рублях и будет зависеть, в том числе, от категории клиента и способа подтверждения его дохода, от срока и суммы кредита относительно общей стоимости заложенного имущества. Сумма кредита составляет не более 80% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости», - отметила Наталья Хмелевская.

Если говорить о ситуации на рынке в целом, то как рассказал гендиректор группы компаний «Гео Девелопмент» Максим Лещев, такого рода займы – дело, требующее индивидуального рассмотрения. И все, в итоге, сводится к потребительскому кредиту.

«Банк, прежде всего, смотрит на кредитоспособность самого заемщика, и зачастую земельный участок является не единственным объектом залога, - продолжает господин Лещев. - В таком случае этот кредит уже можно назвать даже потребительским. Потребительский кредит выдается по понятным схемам, и такой услугой может похвастаться большинство банков. Банки в любом случае должны исходить из логики, что, в случае если заемщик окажется неплатежеспособным, им в собственность перейдет этот земельный участок, и он должен быть легко продан по цене не менее той, которая равнялась объему выданных денег в качестве кредита. Если мы говорим про розничные земельные участки, то, к примеру, по одному из наших проектов, мы ведем переговоры со Сбербанком, который имеет конкретную программу по кредитованию физических лиц. Сбербанк настроен социально, он внимательно рассмотрел наши проекты, посмотрел все свои риски, оценил их, и понимает, что бы ни случилось, свои земельные участки он все равно продаст, если таковые будут объектом залога и заемщиками будут конкретные физические лица. Как девелоперы, мы убедили, что это совершенно понятный объект залога, что под него можно смело выдавать кредит физическим лиц».

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ЗАЛОГ – ЧТО ЗА ЗВЕРЬ ТАКОЙ?

Да, тут мы плавно подошли именно к этому вопросу. Ведь смысл доступности такой ипотеки именно в том, чтобы взять у людей в залог то, что у них есть. А далеко не у всех помимо свежекупленной земли в собственности есть еще квартира или еще дом. Нередко, они состоят в долевой собственности с другими родственниками по имеющемуся жилью, либо речь идет и вовсе о родительских пенатах.

И вот тут список банков резко сокращается. А почему? Потому что убедить банк в том, что участок – надежный актив, которого вполне достаточно, не так уж просто. Вот с квартирой все понятно – у нее есть цена, которая движется вместе с рынком, ее ликвидность просчитать достаточно просто. А земля? Соседние участки могут  разниться в стоимости на порядок. Ведь здесь же встает такой сложный вопрос как категория и назначение земельного участка, собственники, наличие или перспективы по подведению инфраструктуры и так далее. В конце концов, при почти шестилетнем застое земельного рынка, очень многие предложения дешевеют год от года.

Однако, далеко не все с этим согласны. Максим Лещев пояснил, что если мы говорим про розничные земельные участки, то они не дешевеют год от года, а, скорее, дорожают. «Надо учитывать не только временной параметр, но и технический. В поселках без подряда, где много свободных участков, стоимость земли невысока, но к концу строительства последние участки продаются в два раза дороже, чем стартовали. Поэтому говорить о дешевизне я бы не стал. Если говорить про крупные земельные участки в 5, 25, 100 гектаров, расположенные в удаленной части Московской области, они действительно могут дешеветь, и принцип образования цены порой является загадкой. Такие крупные земельные участки банки сегодня кредитуют редко. Разумеется, земельные участки, предполагающие строительство того или иного конкретного объекта недвижимости, торгового центра, жилого комплекса, где имеет место быть проектное финансирование, где участок собственно является частью операции, банки с удовольствием рассматривают. Но опять же важно не столько, где расположен участок, сколько кредитоспособность самого заемщика. На падающие в цене земельные участки банки давать кредит, вероятно, не будут, разве только в уникальных случаях». 

Наталья Хмелевская из Росбанка уточнила, что банк на случай снижения цены на землю предусматривает дополнительные гарантии: «закладываемая недвижимость в обязательном порядке оценивается независимой оценочной компанией. При этом сумма кредита составляет не более 80% от оценочной стоимости. Таким образом, при кредитовании банк предусматривает определенную разницу в виде этих 20% на случай снижения стоимости заложенного имущества».

ТРЕБОВАНИЯ К УЧАСТКУ

Тем самым, если вы решили, что без заемных средств вам дом никак не построить, то, покупая землю, заранее подумайте о том, чтобы участок соответствовал требованиям банков и мог стать залогом.

Георгий Тер-Аристокесянц пояснил, что основные требования к земельному участку сводятся к тому, чтобы у участка было назначение, предполагающее строительство на нем жилого дома: «Также необходимо наличие подъездных путей, а коммуникации могут быть автономными. Окружение и инфраструктура не влияет  на решение о кредитовании, данные факторы влияют на оценочную стоимость участка, а, следовательно, на размер лимита кредитования». Наталья Хмелевская добавляет, что помимо правильной категории, важно, чтобы у участка не было обременений.

Максим Лещев уточняет, тем не менее, что земли сельхозназначения под дачное строительство кредитуются банками с меньшей симпатией. «На дом получить кредит гораздо легче, чем на земельный участок. Окружение участка, инфраструктура в меньшей степени являются объектами оценки, банки смотрят в первую очередь на документы. Если есть понимание того, что этот участок или дом, который будет на нем построен, можно будет достаточно легко продать, то и симпатии к выдаче кредита будут выше», - уточнил он.

Тем самым делаем вывод: в идеале ваш участок должен иметь назначение под жилищное строительство, с отсутствием обременений, а еще лучше, чтобы на нем уже был хоть какой-нибудь дом с правильно оформленными документами. Кроме того, стоит поискать поселки, в которых сами бынки выступают девелоперами либо являются соинвесторами. В этом случае, земля уже оценена, как и риски проекта. Поэтому под  залог участка в таком поселке банк куда быстрее и охотнее выдаст кредит.

ТРЕБОВАНИЯ К ЗАЕМЩИКУ

Все сводится к тому, чтобы хотя бы один из членов семьи имел официальное трудоустройство и «белую» зарплату. Конечно,  банки принимают во внимание и доходы от работы по совместительству, пенсии, дивиденды и арендные платежи, но это все лишь дополнение к основному легальному заработку. В общем, необходимо доказать свою платежеспособность. И с этим не поспоришь.

РИСКИ ЗАЕМЩИКА

Основной риск при такой форме кредитования в том, что на заложенном банку участке вы строите дом, который также идет в залог. И в случае дефолта по кредиту вы рискуете потерять, и землю, купленную на свои кровные, и дом, недостроенный на кредит. Георгий Тер-Аристокесянц пояснил, что «процедура взыскания стандартная и аналогична процедуре, применяемой по кредиту, где залогом выступает построенный жилой дом с участком или квартира. Участок с недостроенным жилым домом реализуется, в том числе, с использованием торгов. Денежные средства от реализации направляются на погашение задолженности по ипотечному кредиту».
Но это не сразу. Процедура взыскания происходит по решению суда. А в суде, нередко удается добиться решения по реструктуризации кредита, когда дом и участок у должника все же не отбирают, а пересматривают условия выплат и размер процентной ставки. Конечно, нужно убедить суд в том, что у вас были объективные и уважительные причины из-за которых вы не справились. 
 

РИСКИ БАНКА

Как рассказал Максим Лещев, поселков, где банк стал несчастливым правообладателем земельного участка, получив его в качестве залога по ранее выданным кредитам, не исполненным обязательствам, - действительно, много.

«Еще важно сказать, что с банками порой веселятся некоторые фокусники. Есть скрытые сделки, которые, наверное, основаны на какой-то сверхдружбе землевладельца или покупателя или фокусника с руководством банка. Бывает такое, что земельный участок стоит 100 рублей, а банк его закладывает, основываясь на оценке в 1000 руб. и выдает 50%. Соответственно он выдает денег в 5 раз больше, чем должен был. Встречаются порой феноменальные фокусы. В итоге банки захлебываются от токсичных отходов, переоцененных земельных участков, которые действительно упали в цене, но речь в данном случае идет о крупных участках. Это результат тех махинаций, которые часто встречались до 2010 года.  Сейчас к нам обращаются банки с просьбой продать их земельный участок по цене того залога, который они выдали, чтобы получить хотя бы свое, а это уже в 4 раза выше рынка. Представляете, во сколько они оценили этот участок раньше! Многие такие фокусники пользовались незнанием банков реальной ситуации на рынке».

ВЫВОД

Да, не так просто найти ипотеку на строительство дома под залог участка, но это вполне реально, если задаться целью. То есть, вы должны понять еще до покупки участка, нужен ли вам такой кредит или нет. Тогда и землю вы подберете «правильную», и заранее позаботитесь о том, как выглядят ваши доходы. Кроме того, имея на руках сильные козыри  в виде ликвидного участка и хорошей работы (стаж от полугода), не стесняйтесь запрашивать подобный займ даже в тех банках, которые не анонсируют такие продукты. Ведь не зря же участники рынка говорят об индивидуальном подходе банков.

Ольга Александрова