Собственное жилье – это мечта каждого самостоятельного человека, которая вполне осуществима в российских реалиях, когда есть возможность не только заработать на квартиру, но и выбрать ее из множества предложений на рынке, в том числе из новостроек. Но, как показывает практика, заработать на жилье и выбрать понравившуюся квартиру – это еще не гарантия непосредственного вселения покупателя в нее.

Доказательством возможных проблем у покупателей после оплаты недвижимости могут служить примеры того, как граждане купили квартиры, но в силу различных обстоятельств не могут воспользоваться своим правом собственности. Таких примеров масса, и далеко ходить не надо. О «подводных камнях» при покупке квартир в новостройках, о рисках для покупателей, заложенных на стадии бизнес-планирования, об осторожности при выборе квартир и многом другом в нижеследующей статье.

Вкладывая денежные средства в недвижимость, особенно если это происходит на стадии котлована, каждый из нас надеется, что строящийся жилой комплекс будет вовремя завершен и собственники квартир без проблем заселятся в свое жилище. Однако в жизни не все так просто и обычные граждане, которые долгое время собирали деньги на «вожделенную квартиру», оказываются у разбитого корыта, обивают пороги судов и различных государственных инстанций с целью поиска ответа на вопрос, кто виноват и что делать.

Хорошо если речь идет только о задержке сроков сдачи объекта. Например, в жилом комплекса «Шушары» в Пушкинском районе Санкт-Петербурга сдача отдельных объектов перенесена с 2014-го на 2015 и 2016 года, что очень плохо, но не критично, так как строительство продолжается и это главное.

Намного хуже, когда строительство объектов, в силу управленческих ошибок, обыкновенного мошенничества или других причин, просто-напросто заморожено, когда поданы заявления о преступлениях, исковые заявления, когда сделано все, что возможно, а граждане так и остаются «на улице» и им уже ничем не помочь.

Рано или поздно, если строительство проводится незаконно, оно будет остановлено Главгосстройнадзором, как это было сделано в отношении жилого комплекса «Чеховский сад».

Каким же образом гражданам застраховать себя от долгостроев? Есть ли схемы, гарантирующие получение жилья в назначенный срок? Что необходимо предусмотреть перед покупкой квартиры?

Разобравшись, как минимум, в этих вопросах, у потенциальных покупателей недвижимости появится больше шансов получить квартиру в оговоренные сроки, но гарантировать на сто процентов соблюдение интересов покупателей недвижимости никто не возьмется. Риски для покупателей, которые закладываются на стадии формирования бизнес-плана проекта жилого комплекса.

Строительство жилого комплекса – это сложный, дорогостоящий и долгосрочный проект отдельно взятого застройщика, который начинается с формирования бизнес-плана проекта. От того, насколько верно будет сформирован бизнес-план проекта, зависит, ни много ни мало, успешность окончания проекта в целом, в том числе в сроки, которые предусмотрены проектной декларацией.

Маркетинг с ошибками

1. Если маркетинговые исследованя проведены не профессионально, то при продаже квартир велика вероятность того, что у компании-застройщика возникнут сложности с финансированием проекта за счет привлеченных средств покупателей, так как спрос на жилье будет ниже ожидаемого.

2. В результате маркетинговых исследований выявлены не все потребности в инфраструктуре проекта, что негативным образом скажется на спросе. Отсутствие магазинов, больниц, школ или если доступность к ним затруднена самым негативным образом скажется на финансировании проекта, так как жилье без наличия инфраструктуры мало кому нужно.

Недостаток финансирования ведет к задержкам сроков сдачи жилого комплекса и его отдельных составляющих.

Нехватка мощностей, не выявленная изначально

На стадии планирования объекта не выявлена нехватка мощностей, которые необходимы для сдачи проекта. Каждый жилой комплекс должен быть обеспечен водой, электроэнергией и другими коммуникациями, поддерживающими жизнедеятельность человека. Если, а так бывает часто, ошибочно рассчитаны мощности для жилого комплекса и пути их подключения, то, соответственно, по ходу строительства необходимо дополнительно дорабатывать проект, искать другие возможности для подключения комплекса к коммуникациям. А это деньги и время, задержка в сроках сдачи проекта, а зачастую и замораживание строительства, так как иногда дополнительные мощности можно и не найти.

Плохо отработаны взаимосвязи в сроках работ

Любой бизнес-план проекта должен содержать конкретные сроки работ по проекту, которые являются ключевыми и основополагающими факторами как для компаний-застройщиков, так и для потенциальных покупателей. Покупатели, принимая решение о покупке жилья, должны ориентироваться на окончательную дату сдачи проекта.

В бизнес-плане проекта множество промежуточных дат, которые должны строго соблюдаться. Если изначально ошибочно заложена дата выполнения работ, то одни сроки будут накладываться на следующие за ними сроки выполнения иных работ, что в целом скажется на общих датах сдачи проекта и их переносе.

Риски при отсутствии разрешения на строительство

После того, как компания-застройщик подготовила соответствующий бизнес-план проекта, ей в обязательном порядке необходимо подготовить документацию по строительству, в том числе получить разрешение на строительство, что является гарантией для сдачи объекта. Если речь идет о строительстве жилого комплекса на средства дольщиков, то согласно ст. 21  Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», проектная декларация застройщика в обязательном порядке должна содержать информацию, в том числе о разрешении на строительство.

Другими словами, без разрешения на строительство само строительство не начнется, что уже обеспечивает интересы дольщиков, так как выполнено одно из основных условий строительства. Более рискованной формой приобретения жилого имущества в собственность является покупка квартир путем вхождения граждан в жилищно-строительные кооперативы или жилищно-накопительные кооперативы, процедура создания и деятельность которых регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ и Федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных  кооперативах».

Бывает так, что строительство уже ведется, а разрешение на него не получено жилищным кооперативом, это является существенным риском, так как в случае неполучения разрешения строительство может быть просто остановлено контролирующими органами. Если выбирать из двух зол меньшее, то приобретение собственности по договору долевого участия на порядок выгодней в плане безопасности и обеспеченности в сравнении со схемой через жилищные кооперативы.

Неумение распоряжаться финансами ведет к срыву сроков сдачи проектов

Исполнение принятого бизнес-плана проекта – это не только перечень работ и дат, в которые работы должны быть завершены. Исполнение бизнес-плана во многом зависит от того, как финансисты застройщика смогут справиться со своей работой, обеспечив бесперебойное поступление денежных средств на строительство. Своевременный оборот финансов, в том числе привлечение денежных средств инвесторов для строительства, кредитная политика застройщиков являются важной составляющей для соблюдения сроков строительства. Не секрет, что если есть недофинансирование проекта, то подрядчики застройщика, особенно это касается мелких подрядчиков, могут в соответствии с заключенными договорами приостановить проведение работ. Не факт, что это скажется на окончательном сроке сдачи проекта, но риск такой есть.

При этом недофинансирование может быть из-за банального отказа банка выдать кредитные денежные средства «сегодня», а денежные средства «завтра» – это уже просрочка по финансированию строительства объектов, и как возможные последствия –  перенос сроков. Задача финансовой службы застройщика как раз и состоит в том, чтобы все денежные потоки были правильно спланированы и поступили вовремя для освоения.

Некачественное строительство объекта как фактор, отодвигающий сроки его сдачи

Строительство новостроек достаточно жестко контролируется со стороны соответствующих государственных органов и любые работы, выполненные некачественно или с использованием непригодного материала, или не по предусмотренным законодательством техническим  параметрам, ведут к переносу сроков сдачи проектов.

Переделки, расторжение договоров, удорожание проекта и прочие неприятности в связи с проведением некачественных работ ведут к ухудшению платежеспособности застройщиков. Одно цепляется за другое, а страдают покупатели, так как, опять же, все это ведет к переносу сроков сдачи проектов.

Обыкновенное мошенничество

Такое тоже бывает часто. Создается юридическое лицо, получаются необходимые лицензии, формируются бизнес-планы проектов. Следующий и главный этап для лжезастройщиков – получить финансирование на проект и исчезнуть с деньгами за границей.

Подстраховаться покупателям от данной напасти достаточно сложно, так как застройщики могут иметь и положительную репутацию, но вдруг наступил финансовый кризис и те, кто раньше строил, пытаются сохранить деньги за собой, а там  хоть трава не расти.

Риски возрастают в сложные периоды деятельности застройщиков, когда давление на бизнес увеличивается, что приводит к ухудшению платежеспособности юридических лиц.

Форс-мажорные обстоятельства

Форс-мажор (от французского – высшие силы), или по-русски –  непреодолимые силы, могут являться причиной переноса сроков сдачи объектов. К таким обстоятельствам могут относиться, например, стихийные бедствия, война, революции и другие события, которые не зависят от воли сторон, но препятствуют строительству объектов.

В случае наступления непреодолимой силы стороны могут заключить дополнительные соглашения к уже существующим договорам с указанием новых сроков проведения работ и сдачи проектов.

Выводы

Все перечисленные «подводные камни» при покупке квартир в новостройках являются действительно «подводными», так как в большинстве своем скрыты от глаз обычных покупателей недвижимости. Но порой и сами покупатели квартир виноваты в своих бедах, если не достаточно осознанно выбирают застройщика, от которого зависит сдача объектов строительства в предусмотренные договором сроки. Соблюдая минимальные правила проверки застройщиков, поручителей по проектам и всех известных обстоятельств, покупатели в большинстве случаев могут избавить себя от проблем в будущем.

Рекомендации

1. Приобретайте недвижимость в новостройках путем заключения договоров долевого участия, что является менее рискованным способом получения жилья в собственность в сравнении с участием граждан в жилищно-строительных кооперативах.

2. При выборе объекта, в особенности на стадии котлована, обращайте внимание на репутацию застройщика. Ответьте для себя на следующие вопросы:

– Как долго застройщик занимается строительством новостроек?

– Есть ли у данного застройщика долгострои по предыдущим проектам?

– Что о застройщике говорят покупатели на форумах?

– Является ли застройщик платежеспособным по отчетности?

– Кто в действительности стоит за застройщиком, какие конкретные физические лица, какая у них репутация?

3. Обратите внимание на то, с какими банками работает застройщик. При заключении  договора долевого строительства банки могут являться поручителями по сделкам, что дополнительно обеспечивает безопасность вложений покупателей. Соответственно, банки не будут кредитовать плохо проработанные или убыточные проекты жилых комплексов, так как это может нанести банкам материальный ущерб.

Выбирая застройщика, выбирайте и банк, с тем расчетом, чтобы рейтинг банка был не ниже тридцатого среди российских банков. В случае неплатежеспособности застройщика и недостройки объекта банк может выступить как солидарный ответчик перед покупателями квартир.

4. Обеспечение обязательств застройщика перед покупателями может обеспечиваться страховкой гражданской ответственности застройщика, что предусматривает выплату страховых премий покупателям, в случае если застройщик не исполнит свои обязательства.

5. Вкладывая денежные средства в недвижимость, используйте опыт профессиональных риэлторов и юристов, которые помогут выявить «подводные камни» при покупке квартир в новостройках.

6. Если являетесь стороной по договору долевого участия, и застройщик переносит сроки сдачи объекта, то незамедлительно взыщите с застройщика неустойку в судебном порядке за каждый день просрочки по договору.