Причем, квартиру ликвидную? Такие чудеса бывают. Искать их нужно в банках, которые распродают жилье, оставшееся у них в залоге, когда покупатели недвижимости не справляются с ипотекой. Пока что банки избавляются от ненужной им собственности при помощи аукционов. Однако новый закон, который Госдума должна утвердить летом, позволит банкам продавать такое имущество без торгов. Эксперты прогнозируют, что процедура продажи станет проще и быстрее, а система скидок – более гибкой. Но в любом случае, распродажа квартир от банков подразумевает множество подводных камней. RealEstate.ru решил в них разобраться. 

ПРАКТИКА РЫНКА

«Во всем мире у банков скупать недвижимость выгодно. Эта практика сейчас вполне реальна и в России, здесь уже понятны сроки и дисконты. В среднем, объект залога продается около года. Однако если цена сразу снижается на 25-30%, то покупатели находятся практически сразу», – рассказал Вячеслав Пермяков, профессор, ректор головного института Высшей школы недвижимости, специалист по международной недвижимости, почетный член РГР, судебный эксперт. 

В ряде случаев можно купить недвижимость и в два раза дешевле, если банк это устраивает, отмечают другие эксперты. Но, как правило, на первый аукцион банк выставляет активы с крайне маленьким дисконтом, неинтересным для большинства инвесторов. Если имущество реализуется по решению суда, то в деле обязательно есть справка об оценке имущества, и она влияет на начальную цену. 

В случае высокой цены, аукцион, скорее всего, не состоится. Вообще, торги будут признаны несостоявшимися в трех случаях: если покупателей было меньше двух, если начальная цена не была увеличена, а также, если лицо, выигравшее торги, не внесло плату в нужный срок. 

Начальная цена на повторных торгах снижается на 15%. Если же и они не состоялись, то банк может оставить у себя предмет залога, снизив его цену еще на 10%. Итого, цена составит 61% от рыночной. То есть, 40% – это максимальная скидка, на которую может рассчитывать покупатель залоговых активов.

«На западе стартовая цена дефолтной недвижимости, выставленной на торги, сразу на 15-20% ниже среднерыночных показателей. Однако есть и более «сладкие» варианты, но у нас заложенного имущества несостоятельного должника сопряжена с целым набором значительных рисков, которые зачастую не покрываются дисконтом или не позволяют спрогнозировать размер потенциальной прибыли», – пояснил адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олег Сухова»). 

Аналитики центра подсчитали, что чаще всего на торги в Москве выставляются объекты элитной недвижимости – около 40% от всех лотов. Чаще всего дефолт по ипотечным кредитам допускают обеспеченные владельцы многокомнатных и дорогих квартир площадью от 70 до 200 кв. м в престижных районах Москвы. Оценочная стоимость такого жилья колеблется от 10 до 58 млн рублей. Возраст владельцев — от 43 до 53 лет. Люди среднего возраста от 33 до 43 лет реже всего оказываются фигурантами подобных аукционов.

КАК ЭТО ДЕЛАЕТСЯ ПО ЗАКОНУ?

Но прежде, чем описать риски приобретения залоговой недвижимости, разберемся в процедуре продажи залогового имущества, которая регулируется статями 248-256 ГК РФ. Продажа возможна как через аукционы, так и без них – по договору комиссии. Как по решению суда, так и без него (во внесудебном порядке). 

Для физических лиц, заложенное имущество которых возникло в силу закона (ипотека на жилье чаще всего оформляется так), «обращение взыскания во внесудебном порядке возможно при условии соблюдения сторонами договора, в который включены пункты о внесудебной продаже имущества», и такой договор должен быть удостоверен нотариально. При этом у залогодержателя есть выбор: либо организация торгов, либо продажа по договору комиссии. 

Если подобных пунктов в договоре нет, то заложенное жилье реализуется только по решению суда и через публичные торги. 

Статья 350 ГК РФ описывает, как происходит реализация заложенного имущества. Если банк получил от продажи заложенного имущества, например, квартиры, сумму меньшую, чем размер выданного, но не возвращенного кредита, то он вправе продать иное имущество должника. Если сумма от продажи вышла больше, то разница возвращается залогодателю, то есть заемщику. 

Но в любой момент как должник, так и залогодержатель, могут прекратить обращение взыскания. Должнику достаточно исполнить либо все обязательство, либо часть, то есть, собственно, вернуть кредит. 
Порядок продажи регулируют федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и федеральный закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге». 

Залогодержатель обязан направить залогодателю уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога, то есть о начале продажи его имущества. Уведомление содержит: 

1) название заложенного по договору о залоге движимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования залогодержателя; 

2) сумме, подлежащей уплате залогодержателю на основании обеспеченного залогом обязательства; 

3) способе реализации заложенного движимого имущества, предусмотренном соглашением сторон; 

4) цене (начальной продажной цене) заложенного движимого имущества, определяемой ч. 2 ст. 24.1. Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге»). 

КАК УЗНАТЬ О ЗАЛОГОВОМ ИМУЩЕСТВЕ И ЕГО ПРИОБРЕСТИ

Часто банки вывешивают списки залоговых квартир на своих сайтах. Иногда эти разделы трудно найти, но чаще всего они есть. Квартиры, продающиеся здесь, либо куплены по договору, в котором есть пункт, согласно которому банк может продать квартиру во внесудебном порядке. Эти квартиры продаются через аккредитованных риэлторов. Есть такие квартиры и в обычных базах данных. Там кто-то пишет, что квартира залоговая, а кто-то – сообщает об этом по телефону. В целом банки не стремятся делать эти сделки достоянием общественности. Те квартиры, которые могут быть проданы с хорошим дисконтом, расходятся «по своим». Один из риэлторов рассказал, что так купил квартиру своей дочери, с хорошей скидкой в 40%.

Хотя в ряде банков клиентам, желающим купить квартиру в ипотеку, аккуратно могут предложить и переуступку прав какой-то из залоговых квартир. Закон такие сделки разрешает. 

Надо отметить, что в сети есть также порталы, специализирующиеся на продаже залоговых объектов, где могут продаваться тоже внесудебные квартиры. 

Если же квартиру продают приставы, после решения суда, то они обязаны выставить ее на аукцион. Суд назначает стартовую ликвидационную цену. Сообщения о торгах публикуются в интернете и местных газетах, а также специализированных вестниках, а также на всех официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов.

Важно, чтобы аукцион проходил в том городе, где расположена квартира. Если первичный аукцион не состоялся, через месяц проходил повторный, со сниженной ценой. Это как раз та информация, которой дорожат риэлторы, и человеку со стороны на такие аукционы попасть непросто. 

Как пояснил один из экспертов, большинство «сладких» вариантов выкупается у банков в приватном порядке, и не попадает в открытую продажу. И вряд ли что-то изменится в случае разрешения банкам продавать имущество самостоятельно, предположил он. Дело в том, что сами банкиры не специалисты в недвижимости, и им проще работать с уже проверенными экспертами с рынка недвижимости. Тем, кто хотел бы рассмотреть такие варианты, надо или выстраивать подобные отношения с банком, или «ловить» удачу на аукционах. 

РИСКИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗАЛОГОВОГО ЖИЛЬЯ

Олег Сухов отмечает, что в более всего проблем вызывает снятие старых хозяев с регистрационного учета, проще говоря, их не так уж просто выписать из квартиры. 

Еще одна проблема в том, что закон разрешает должнику в любой момент до проведения торгов внести долг. Поэтому покупатель, который уже внес деньги на счет, может оказаться не у дел, а его средства окажутся «зависшими», отмечает адвокат. 

Олег Сухов советует максимально глубоко проверять объект недвижимость по всем рискам, связанным с титульным страхованием. Он говорит, что часто бывшие владельцы могут продолжать судиться, и, по его мнению, в случае инициации судебных разбирательств, выгоднее договориться с ними напрямую.

Другие юристы также советуют указать в договоре ипотеки начальную продажную цену имущества или порядок ее определения, если банк готов менять условия своего договора. В ином случае банк будет привлекать оценщика, и далее может определить начальную цену в размере 80% от рыночной стоимости имущества. С учетом того, что в среднем оценщики, перестраховываясь, часто указывают более низкую цену, то начальная цена весьма заниженной, и есть риск не покрыть всю сумму кредита. 

БЕЗ АУКЦИОНОВ УЖЕ ЭТИМ ЛЕТОМ

Скорее всего, уже летом этого года банки будут продавать имущество проштрафившихся должников без всяких аукционов и посредников, независимо от того, есть ли подобные пункты в договорах с заемщиками или нет. Законопроект, а именно, поправки в закон «О банках и банковской деятельности», внесен Правительством РФ в Госдуму в апреле 2014. Когда закон будет принят и вступит в силу, кредитные организации смогут реализовать имущество, если должник не выполняет обязательств, либо если имущество, получено банком в качестве отступного.

В целом могут довольно сильно упростить существующую схему продажи залогового имущества. По мнению Минфина, принятие такого закона позволит банкам упростить процедуру при продаже имущества в перечисленных случаях и снизить их затраты. 

По мнению Вячеслава Пермякова, прямая продажа недвижимости от банков будет весьма удобна и инвесторам. «Сейчас рынок недвижимости – это рынок покупателя, и банки должны учитывать этот факт. То, что они смогут сами продавать имущество и сами регулировать цену, будет уменьшать время позиционирования на рынке, и это определенно даст более низкие цены за счет исключения посредников», – предполагает эксперт. Однако должна быть прозрачная процедура продажи, чтобы не были нарушены права должника, подчеркнул он.

 

 

RealEstate.ru