Первичный рынок жилья в нашей стране полон опасностей: даже если дольщик  оформит все по закону, а дом будет построен вовремя, совсем не факт, что он своевременно получит ключи и документы о праве собственности. Что делать, если застройщик задерживает выдачу документов и ключей? В какие инстанции обращаться, и на какую компенсацию может рассчитывать дольщик? Сколько будет стоить вернуть то, что положено по праву? Рассказывают эксперты-юристы и адвокаты в рубрике ПОЛЕЗНО

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Саликов Михаил, дольщик:

- Весной 2007 года мы с женой решили купить квартиру в строящемся доме. Квартиры продавались по 214-ФЗ, а генеральным инвестором выступала компания «Росатомстрой». С виду все было надежно и красиво, дом строился с существенным опережением графика. К середине 2009 г. мы были уверены, что дом введется уже в начале 2010, хотя по договору датой передачи был установлен IV кв. 2010 года. Но осенью 2010 года стало понятно, что происходит что-то не то: строительство сбавило темпы. Дольщики начали выяснять, что же происходит и выяснили, что на самом деле «Росатомстрой» был ОАО, а не государственное предприятие, и принадлежит оно достаточно известному ингушскому олигарху. Заморозка практически достроенного дома произошла из-за конфликта между застройщиком ООО «МАГГ», принадлежащим тому же олигарху, и крупным инвестором, купившем в доме квартиры общей площадью порядка 10 тыс. кв. м.

Поскольку ООО «МАГГ» выступало в роли «обиженной» стороны, оно предприняло шаги для возврата уже оплаченных квартир в собственность. И для этого перерегистрировалось из Москвы в Ингушетию и начало процедуру своего банкротства. Дольщики не раз обращались в различные инстанции с заявлениями о преднамеренном банкротстве, и требовали перевести дело в Москву, однако, ни судебные, ни городские, ни государственные власти не прислушались.

Сейчас дом по адресу г. Москва, ул. Кировоградская, д. 22 корп. 2 находится все в том же состоянии: достроен на 100%, подключен ко всем коммуникациям, и даже застройщик заявляет о своем желании ввести дом в эксплуатацию, но не предпринимает для этого никаких шагов. Да и не предпримет, поскольку ввести дом в эксплуатацию, значит, позволить другой стороне конфликта оформить право собственности на квартиры, а 200 семей оказались крайними и ждут, чем закончится этот конфликт. 

Москомстройинвест: 

Представитель ведомства сообщил RealEstate.ru, что Мосгосстройнадзор выявил ряд недочетов, которые не позволяют ввести объект в эксплуатацию. Впрочем, устранить все проблемы застройщик обещал еще месяц назад. Теперь же ООО «МАГ’Г» планирует представить объект Мосгосстройнадзору 20 апреля. 

Напомним, 11 февраля 2014 года председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев  уже проводил совещание по этому дому. Представитель Мосгосстройнадзора сообщил тогда, что для ввода дома в эксплуатацию застройщику надлежит устранить имеющиеся замечания и сформировать пакет необходимых документов. Так, застройщиком не выполнены пусконаладочные работы по лифтам, не представлены акты испытаний магистральных и внутренних инженерных сетей, не закончены работы по введению в эксплуатацию системы воздухообмена и отопления в подземной части, не устранены дефекты системы пожаротушения и оповещения граждан. Кроме того, отсутствуют тротуары, ширина пожарных проездов не соответствует нормативам, имеют место многочисленные протечки в подземной части объекта, ИТП не принят Ростехнадзором, договор с ОАО «МОЭК» не оформлен, в помещениях ФОКа ведутся работы по перепланировке помещений. На площадке находятся 4 сантехника и один электрик. Константин Тимофеев дал поручение застройщику устранить выявленные недочеты в двухнедельный срок, но застройщик ООО «МАГ’Г» в эти сроки не уложился. 

Помимо процедуры банкротства в ООО «МАГ’Г», 04.04.2011 г. было возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации в отношении неустановленных лиц из числа руководителей застройщика. Определением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 14.10.2013 г. конкурсное производство продлено до 01.04.2014 г.
 

Зачем застройщику затягивать выдачу документов?

Из присланной нам в редакцию истории ясно, что порой застройщик оказывается в конфликтной ситуации и поэтому ему невыгодно оформлять документы до разрешения ситуации. Однако бывает и так, что конфликта нет, но девелопер все равно не спешит с выдачей бумаг и ключей. Почему? По словам генерального директора агентства недвижимости «ДК-Мегаполис» Виталия Иванова, причин, по которым застройщик может затягивать оформление права собственности, масса.

«Это и неуплата налога с прибыли, и возможность выставлять дольщикам завышенные требования, фактически шантажируя возможностью делать ремонт и проживать в квартирах, которые юридически дольщикам еще не принадлежат. А взамен требовать завышенные платежи, коммунальные и не только – за консьержей, охрану, согласование ремонта, пропуска, страхование, «за покраску облаков», как грустно шутят бесправные жильцы, – пояснил эксперт. – Это возможность контролировать действия жильцов, управление домом и финансовые потоки «коммуналки» при помощи собственной управляющей компании. Это возможность получать сотни тысяч за право продать квартиру, находящуюся не в собственности; сдавать в эксплуатацию квартиры, дома и окружающую территорию максимально низкого качества, и тянуть до истечения гарантийных сроков. Можно распоряжаться общим имуществом и придомовой территорией строго по собственному желанию, и отвечать жильцам, что прав у них никаких нет, кроме возможности подождать неопределенное время оформления квартир в собственность и смены управляющей компании путем сбора 66% голосов».

Однако бывают и такие ситуации, когда не застройщик затягивает процесс, а местная администрация, например, требуя от застройщика построить объекты инфраструктуры или выставляя завышенные требования, возможно даже по неофициальным договоренностям.

Когда дольщик имеет право сам не принять квартиру?

Тем не менее, адвокат Олег Сухов пояснил, что никакая задержка не может быть признана законной. «Исключением из этого правила в соответствии с п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ может быть только необоснованный или неверно обоснованный отказ от подписания передаточного акта, – пояснил правозащитник. – Однако, согласно п. 5 той же статьи, дольщик имеет полное право отказаться от принятия объекта по причине обнаруженных дефектов по качеству или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. В таком случае отказ дольщика от подписания передаточного акта не может быть основанием неуплаты или уменьшения неустойки. Вина третьих лиц в возникновении просрочки исполнения обязательства также не освобождает застройщика от обязанности выплаты неустойки».

Аналогичной правовой позиции придерживается и Президиум Верховного Суда РФ в п. 21 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного 04.12.2013.

Кроме того, Олег Сухов считает, что в случае, если отношения с дольщиком построены на договоре долевого участия в строительстве, застройщикам совершенно не выгодна просрочка, так как влечет за собой серьезные штрафные санкции.

Подаем в суд!

В случае просрочки застройщиком сдачи объекта и выдачи документов, дольщик имеет полное право обращаться напрямую в суд. По словам Олега Сухова, многие дольщики сначала направляют застройщику требование о скорейшей передаче объектов и выплате неустойки за просрочку. «Дольщик вправе обратиться в суд за защитой своих прав с требованием к застройщику выполнить, предусмотренную законом и договором обязанность, которая заключается в соответствии с п. 1 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ в передаче ему объекта долевого строительства не позднее установленного договором срока. А в случае просрочки в силу п. 2 указанной статьи, застройщик должен выплатить неустойку», - пояснил Олег Сухов.

По словам правозащитника, если дом построен, сдан в эксплуатацию, но оформление права собственности затягивается, актуальным будетисковое заявление о признании права собственности на квартиру. При удовлетворении такого иска по решению суда Росреестр зарегистрирует собственность и выдаст свидетельство. Но это идеальный вариант.

При обращении в суд к исковому заявлению необходимо приложить копии договора и платежных документов.

Неустойка: от 50 тыс. до 300 тыс. рублей

Довольно часто суды оказываются на стороне дольщиков и удовлетворяют их требования о взыскании неустойки, размер которой в соответствии с п. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. «Если же участником долевого строительства является физическое лицо, то такая неустойка выплачивается в двойном размере», - пояснил Олег Сухов.

Кроме того, при обращении в суд, дольщик может потребовать и возмещенияморального вреда, причем в силу ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 02.07.2013 г. достаточным условием для удовлетворения подобного требования является установленный факт нарушения прав потребителя. При удовлетворении установленных законом требований дольщика (потребителя), суд также может взыскать в его пользу с застройщика штраф в размере 50% от присужденной суммы за неудовлетворение в добровольном порядке требований дольщика на основании п. 6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

«Нередко возникают ситуации, когда застройщик пытается снизить неустойку соглашением сторон или же вовсе исключить обязанность по ее оплате из договора, однако, размер неустойки установлен законом, а именно ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, а потому не может быть уменьшен по соглашению сторон, – пояснил адвокат. – Тем не менее, в исключительных случаях по решению суда при условии явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, ее размер может быть уменьшен судом с обязательным указанием мотивов принятия такого решения. При этом обязательно должна устанавливаться степень выполнения обязательств и действительный размер ущерба, причиненный в результате нарушения, в также другие заслуживающие внимания обстоятельства».

Данной правовой позиции придерживается и Президиум Верховного Суда РФ в пунктах 21, 26 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного 04.12.2013.

По словам Сухова, как правило, суды взыскивают неустойку в размере от 50 тыс. до 300 тыс. рублей. И в большинстве случаев требования дольщиков удовлетворяются. Но, как правило, проблема заключается в наличии у застройщика средств на исполнение решения суда.

Когда нужно идти в суд?

«В некоторых ситуациях вообще не стоит затягивать процесс и лучше немедленно подавать исковое заявление без каких-либо попыток наладить диалог с застройщиком, например, в случае опасности признания застройщика банкротом, так как в рассматриваемых отношениях наиболее важным остается признание права собственности, особенно когда речь идет о нежилых помещениях, а также увеличивает шансы на взыскание неустойки. Чаще всего удовлетворяются требования о денежных возмещениях первых обратившихся, потому что в этот момент застройщику еще есть чем расплачиваться», - пояснил правозащитник. Увеличение же количества дольщиков, требующих выплаты неустойки, лишь увеличивает шансы застройщика на банкротство, и уменьшает шансы дольщика на адекватную компенсацию.

Затраты на судебный процесс: 40 – 60 тыс. рублей

Обычно, если речь идет о строительстве квартиры в Москве и юрлицозастройщика находится также в Москве, то есть адвокат не тратит время и деньги на поездку в суд по месту регистрации застройщика, то весь судебный процесс может стоить 40 – 60 тыс. рублей. И это за один объект. Если вы пытаетесь решить проблему, например, по двум квартирам или квартире и машиноместу, то цена будет выше.

Когда суд не помогает

Что же касается истории нашего читателя Михаила Саликова, то его адвокат Мария Спиридонова (ООО «Легес Бюро») пояснила, что ситуация по дому на Кировоградской улице в настоящий момент остается нерешенной.

«Передача объекта долевого строительства была согласована застройщиком – ООО «МАГ’Г» не позднее IV кв. 2010 года, однако, не осуществлена до настоящего времени. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было аннулировано незамедлительно после выдачи в 2010 году. По факту хищения денежных средств участников долевого строительства возбуждено уголовное дело», - пояснила правозащитница.

Более того, накануне срока передачи квартир участникам, ООО «МАГ’Г» не уведомив участников строительства, изменило адрес местонахождения, «перерегистрировалось» из Москвы в Республику Ингушетия и решением Арбитражного суда в 2011 году признано банкротом. Несмотря на то, что строительство дома велось на территории города Москвы по фактическому месту жительства и месту нахождения большинства участников строительства, в передаче дела в Арбитражный суд города Москвы в целях эффективной защиты прав участников строительства Арбитражным судом Республики Ингушетия было отказано. Рассмотрение дела о банкротстве ООО «МАГ’Г», по словам Спиридоновой, до настоящего времени не завершено.

Таким образом, те участники строительства, которые своевременного не обратились в суд общей юрисдикции и не смогли на основании решения суда зарегистрировать право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, вынуждены в настоящее время защищать свои права в Республике Ингушетия. И даже наличие Свидетельства о государственной регистрации права на долю не препятствует Арбитражному суду Республики Ингушетия неоднократно накладывать обеспечительные меры на ранее зарегистрированное право собственности. 

Вот уже четвертый год, более 200 семей, добросовестно исполнившие обязательства по Договору ожидают свои квартиры. При этом, многие, производя оплату по договору в 2007 году никак не ожидали, что впереди им предстоит тяжелая борьба, митинги, обращения, суды и годы ожиданий.

ВЫВОД

К сожалению, вы не можете пока застраховаться от подобной проблемы, даже если оформили долевку по закону, у застройщика были согласованы все документы на строительство. Даже если вы выиграли суд, который признал право собственности на долю или объект за вами. Впрочем, из всей ситуации можно сделать вот какие выводы:

1. Если вы понимаете, что застройщик тянет с оформлением собственности, то подавайте в суд как можно скорее. Это увеличит ваши шансы, хоть и не гарантирует результат. 
2. Обратите внимание, где зарегистрировано юрлицо застройщика, с которым вы собираетесь подписывать ДДУ: если в регионе отличном от места строительства, то вы должны отдавать отчет о дополнительных судебных сложностях с ним. 
3. Придется изучить репутацию и происхожедение самого застройщика, его прошлые объекты – как он их строил и  сдавал. И все это прежде, чем вы станете его дольщиком.