В Международной школе дизайна прошел авторский мастер-класс на очень востребованную сегодня тему - юридическая сторона перепланировок жилых помещений в многоквартирных домах.

Его автор и ведущая - Татьяна Грек, генеральный директор юридической компании "Жилищная консультация", автор проекта "Клеапартментс". 

Времена, когда все жили в типовых квартирах и обустраивали свои дома одинаковыми столами и диванами, уже прошли. Современные люди стремятся создавать в своих квартирах неповторимый уют, стиль и часто ради этого готовы идти на сложные перепланировки, подразумевающие снос стен. Бывает, конечно, что эта потребность обусловлена семейными обстоятельствами - например, появлением детей. А вот современная застройка открывает для владельцев квартир совершенно новые возможности - уже не редки квартиры в новых домах, в которых попросту отсутствуют стены, так называемые квартиры свободной планировки, где планирование пространства становится просто жизненно необходимым фактом. 

"Проектирование в многоквартирных домах, безусловно, должно выполняться лицензированными организациями, имеющими допуск СРО (Саморегулируемая организация, раньше были лицензии Госстроя) к подобным видам работ, - рассказывает Татьяна. - Однако дизайнерская деятельность не лицензируется, и часто так бывает, что приступая к перепланированию и зонированию помещений, дизайнеры берут в расчет лишь соображения удобства и практичности. В такой ситуации все забывают об особенностях многоквартирных домов как единого организма, вмешиваясь в инженерные системы, конструктивные элементы, не учитывая СНи\nПов. А нарушение этих норм между тем может повлечь ужасные последствия, нарушить пространственную жесткость всего здания, сделать непригодными в эксплуатации инженерные системы и так далее. Чтобы избежать таких трагедий, я систематизировала вопросы, которые чаще всего задают дизайнеры и их заказчики". О самых острых из них мы и расскажем в этой статье.

Санузлы. Это, пожалуй, самый популярный вопрос - объединение, расширение или перенос санузлов. Если ванная комната и туалет - смежные помещения, их практически всегда можно объединять. Исключения встречаются очень редко. Внутри нового помещения важно правильно расставить сантехнику и разобраться с радиатором отопления. Если нет необходимости в перестановке сантехники, такое объединение можно согласовать по эскизу (без предоставления лицензии), достаточно на плане БТИ отметить демонтаж стены. Вопрос с расширением санузлов обычно решается за счет коридора или кладовки. Санузел можно даже перенести или сделать второй. Главное, учитывать особенности эксплуатации системы канализации: при переносе оборудования даже в пределах санузла может потребоваться установка его на подиум, чтобы сток канализационных вод работал самотеком. Так что дабы после ремонта не пришлось преодолевать несколько ступеней, чтобы сесть на унитаз, упираясь головой в потолок, лучше всего консультироваться с инженерами.Перестановка оборудования, расширение санузлов, организация нового санузла и обустройство подиума требует разработки проектной документации с приложением свидетельства СРО для согласования в органах исполнительной власти.

Кухня. Как и в случае с санузлами, расширять кухню можно за счет коридора, не забывая при этом о гидроизоляции пола для защиты от протечек в случае затопления. Перенести кухню в зону коридора полностью нельзя, поскольку должна быть естественная инсоляция (солнечный свет, падающий из окна) согласно СНи\nПам. Если в вашем коридоре есть окно, то такой вариант, конечно, возможен. Самый популярный вариант перепланировки кухни - ее объединение с гостиной, столовой или любой другой смежной комнатой. Правда, этот вариант допустим, если у вас электрическая плита (для газовых плит категорически нельзя), при этом все кухонное оборудование (плита, мойка, посудомойка) должны остаться там, где было помещение кухни. В зоне комнаты этих приборов быть не должно. Возможно, придется сделать принудительную вентиляцию, чтобы запахи лучше уходили. Теперь все это помещение условно можно назвать кухней, а вход в санузел из кухни запрещен, об этом нужно помнить, поскольку Мосжилинспекция может отказать в согласовании такой перепланировки.

Балкон. Довольно популярно объединение комнаты и балкона. Теоретически, соблюдая нормы, не затрагивая несущие конструкции и не нарушая тепловой контур, можно объединить комнату с лоджией. При этом демонтаж подоконной части возможен почти всегда, но требует разработки проектной документации лицензированной организацией. Еще могут потребовать техническое заключение. Тепловой контур можно сохранить при помощи дверей (чаще всего используются стеклянные распашные либо раздвижные двери). А батареи отопления, располагавшиеся под подоконной частью, можно перенести на ближайшую стену.

Если в планах утепление балкона, чтобы он превратился в полноценную часть квартиры посредством установления обогрева, запомните, делать этого категорически нельзя. Дело в том, что помещения балконов и лоджий являются летними и в условиях зимней эксплуатации обогрев может привести к образованию конденсата, наледей и сосулек на верхнем и нижнем этаже. И конечно же, категорически нельзя обогревать летние помещения за счет общих коммуникаций, в случае если батареи разморозятся, можно оставить весь подъезд без тепла, а такие нарушения непременно приведут к судебным разбирательствам. 

Тайна квартир "свободной планировки". Дело в том, что это понятие придумали застройщики для получения сверхприбылей. Если заглянуть в строительные нормы, станет понятно, что таких квартир быть не может. Получается, что в первоначальном проекте здания, том, который согласовывался под застройку, все эти «лишние» стены коридоров, санузлов и прочего были, но в текущей технической документации они не указаны, а указаны лишь зоны кухни и санузлов, вся остальная площадь (за исключением балконов и лоджий) условно называется жилой. Проблема здесь в том, что если вы задумали расширить санузел или кухню, организовать дополнительные санузлы, подсобные помещения, коридоры и прихожие вне указанных рамок, то так или иначе вы попадаете на жилые помещения, то есть намеренно ухудшаете свои жилищные условия. Как быть в такой ситуации? Нужно обратиться к застройщику или балансодержателю с просьбой предоставить заверенную рабочую документацию на строительство, такая информация у них должна быть. На основании этих планов с указанием мест размещения жилых и вспомогательных помещений можно приступать к перепланировке, при этом на согласование в органы исполнительной власти нужно предоставить как документы БТИ, так и эту рабочую документацию, заверенную синей печатью. Все перепланировки в домах-новостройках должны быть согласованы только по проекту с приложением свидетельства СРО, в составе проектной документации должен быть необходимый минимум: АСЧ (архитектурно-строительная часть) с указанием монтажа-демонтажа перегородок и материалов, из которых они сделаны, направлением открывания дверей, схемами и планами устройства полов, шумоизоляцией и гидроизоляцией полов, планами размещения теплого пола, а также инженерией в части устройства систем горячего и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции (в случае переноса кухни и санузлов), аксонометрическими схемами. Если планируется производить работы, которые увеличат нагрузку на перекрытия - тяжелые перегородки, большая чаша ванной, сделать проемы в несущих стенах или демонтировать их, объединить квартиры по горизонтали или вертикали, придется подготовить техническое заключение (ТЗК) в лицензированной организации, чтобы урегулировать вопрос возможности таких изменений, а в проект включить конструктивные расчеты по усилению конструкций.

Дома типовых серий. Еще одним привлекательным объектом для творчества можно назвать дома типовых серий. Ситуация с ними неоднозначна. Казалось бы, открывай официальный сайт Мосжилинспекции, где выложено два альбома с рекомендациями по перепланировкам квартир в таких домах, и планируй себе! Но загвоздка в том, что эти альбомы носят рекомендательный характер, и если вы решите на них сослаться при согласовании перепланировок, то скорее всего, потерпите фиаско.Это связано с тем, что в домах типовых серий, практически все стены являются несущими (какие из них не несущие, как раз приблизительно можно из этих альбомов понять). Более того, самые популярные стены, которые хочется подрезать или снести (например, при объединении кухни с комнатой), могут на себе нести нагрузку по удержанию навесных фасадных панелей и некорректный демонтаж стены может подрезать несущую арматуру, а это грозит проседанием панели или ее обрывом.Возможность сделать перепланировку также коррелирует с высотой этажа, а значит, чем выше вы живете, тем нагрузка ниже и возможностей больше, на нижних этажах в большинстве случаев вообще никакие перепланировки не допускаются. В таких домах при перепланировках обязательно проводится инженерное обследование с изготовлением технического заключения, при проектировании учитываются все нюансы, производится расчет усиления несущих конструкций. Для проектирования таких объектов следует обращаться к авторам проекта здания - например,  в Московский научно-исследовательский институт технологий экспериментального проектирования, он является автором популярной серии П-44Т, настаивает в обязательном порядке на производстве демонтажно-монтажных работ только своей аккредитованной организацией-подрядчиком.

 Mail.Ru